Sisukord:
1. Omaniku ehituse järelevalve remonditööde läbiviimisel. Praktikast võetud näited.
2. Järelevalvespetsialisti valik.
Omaniku ehituse järelevalve remonditööde läbiviimisel.
Ehitusseaduse järgi ei ole remonditööde läbiviimisel nõutav omaniku järelevalve osalus. Remonditööd- need on tööd, kus toimub materjalide asendus hoonete ja konstruktsioonide välisilmet muutmata. Loomulikult, kui me räägime pisiremondist, suudab ehitise omanik iseseisvalt kontrollida tööde täitmist. Kuid, kui kõne all on katuse remont, akende ja uste paigaldus, trepikoda remont, veevarustuse-, kanalisatsiooni- ja küttetorustiku vahetus, on omanikul keeruline teada kõiki nüansse ja peaaegu võimatu kontrollida tööde käiku. Isegi, kui ülesanne tundub lihtne, ei osutu selle täitmine alati kergeks.
1. Näide.
Korteriühistul oli tarvis asendada veevarustuse püstikud ja paigaldada veemõõtjad. Tööde maksumus (ligikaudu 6 000 eurot) ei olnud eriti kõrge ja olid olemas omavahendid, otsustati tulla toime pangalaenuta. Kuna planeeriti renoveerimistöid. Siis seaduse järgi ei olnud ehituse järelevalve osalus vajalik ning ühistu üldkoosolekul asustati spetsialisti mitte kaasata, lähtudes eelkõige rahaliste vahendite kokkuhoiust. Töölised asendasid veepüstikud ja paigaldasid veemõõtjad ning esmapilgul ei olnud põhjust teha töövõtjale etteheiteid. Mõne aja möödumisel selgus aga täiesti juhuslikult, et ei veepüstikud ega veemõõtjad olnud maandatud s.t. maanduskaabel oli küll veetud piki veetorusid, kuid selle ristlõige ei vastanud normatiividele. Ka korterisisesed veemõõtjad ei olnud nõuetekohaselt maandatud. Nimetatud rikkumised oleksid võinud põhjustada surmajuhtumi, kui läbi rikkis elektriseadme (nt. pesumasin) oleks keda tahes kasutajatest tabanud elektrilöök. Ehituse omanikul puudusid selles vallas teadmised ja töövõtja ei osanud paraku töid õigesti teostada. Sellise objekti puhul oleks omanik pidanud siiski kaasama järelevalve vähemalt teostatu ülevaatamiseks. Selle eest oleks tulnud tasuda 2-3 tunnise töö eest, kuid see oleks aidanud vältida võimalikke kurbi tagajärgi.
2. Näide.
Korteriühistu remontis trepikodasid, välisuksi ja aknaid. Omaniku järelevalvet ei tehtud. Kahe ja poole aasta pärast hakkas treppikodade seintelt kooruma krohv ja lagede pahtel pudisema valesti teostatud kruntimise tõttu. Aknad aga „vajusid” vale paigalduse tõttu.
Tulemus: remont läks maksma 18000 eurot, mille lõplik tasumine pangale seisab alles ees, aga kohtuvaidlused töövõtjaga on kestnud juba pikema perioodi vältel. Omaniku järelevalve palkamine oleks läinud tellijale maksma ca 600-800 eurot, mis võrreldes remondiks kulunud summaga, on üsna väike.
Kuidas valida järelevalve spetsialisti?
Omaniku järelevalve teostaja peab olema kvalifitseeritud ning kogemustega ehitusinsener, kes, toetudes oma teadmistele ja kogemustele, peab aitama teil lahendada kõiki ehitus-ning remonditööde käigus esilekerkivaid küsimusi. Tavakodanik puutub oma elus ehitustöödega kokku tavaliselt kord või paar, aga ehituse järelevalve spetsialist tegeleb sellega päevast päeva paljude aastate jooksul.
Tuleb aga meeles pidada, et nende hulgas, kes pakuvad end omaniku ehitusele järelevalvet tegema, kohtab ka madala kvalifikatsiooniga inimesi. On ka piiratud erialaga spetsialiste, kuid ehituse järelevalve teostajalt nõutakse väga laialdasi teadmisi.
Õige spetsialisti valimisel ehituse järelevalveks tuleks esmalt tunda huvi kandidaadi eelneva tegevusvaldkonna ja kogemuste vastu. Paluda tal esitada objektide loetelu, kus ta on järelevalvet teinud, et omanikega vesteldes selgitada välja, kui vastutustundlikult ja kvaliteetselt on ta oma varasemaid kohustusi täitnud.
Lepingu sõlmimisel järelevalvega kirjutada lepingusse kindlasti klausel tema finantsvastutuse kohta tema poolt läbilastud vigade korral.
Anton Slepuhhin,
juhataja, OÜ Ehituskonsult Grupp
info@ehg.ee
www.ehg.ee
Надзор собственника в строительном процессе. Законы и практика. Часть 2
Содержание.
1. Строительный надзор собственника при проведении ремонтных работ. Примеры из практики.
2. Выбор специалиста по надзору.
Строительный надзор собственника при проведении ремонтных работ.
Исходя из Закона о строительстве при ремонтных работах участие надзора со стороны собственника не обязательно. Ремонтные работы — это замена материалов без изменения внешнего вида зданий и конструкций. Конечно, если речь идет о мелком ремонте, то собственник строения в состоянии сам проконтролировать выполнение работ. Но, например, в случае ремонта кровли, установки окон или дверей, ремонта подъездов, замены труб водоснабжения, канализации или отопления собственник не может знать всех важных нюансов и поэтому бывает очень трудно осуществить контороль за всем ходом работ. При кажущейся простоте задачи выполнение получается не всегда правильным.
Пример 1.
Квартирному товариществу необходимо было заменить стояки водоснабжения и установить водомеры. Так как стоимость работ (около 6 000 евро) была не очень большая и имелись собственные средства, то решили обойтись без банковского займа. Поскольку планировались реновационные работы, то участие надзора собственника по закону не требовалось, и на общем собрании решили специалиста не привлекать — из экономии средств. Рабочие поменяли трубы, установили водомеры и, на первый взгляд, работа подрядчика нареканий не вызывала. Через некоторое время совершенно случайно выяснилось, что водомеры и стояки водоснабжения не заземлены, то есть кабель заземления по трубам был проведен, но его сечение абсолютно не соответствовало нормативам. Водомеры в квартирах также были заземлены не верно. Вышеназванные нарушения могли привести к смертельному случаю, когда через неисправный электроприбор (например, стиральную машину) человека поражает электротоком. Собственник строения необходимых знаний в этой области не имел, а подрядчик работ просто правильно не умел эту работу выполнить. Надзор собственника на такой объект можно было привлечь для осмотра (заплатить за 2-3 часа работы), но это помогло бы избежать возможных печальных последствий.
Пример 2.
Квартирное товарищество осуществляло работы по ремонту подъездов и замене окон. Надзор собственника не производился. Спустя два с половиной года, из-за неправильно выбранного грунта, штукатурка со стен и шпатлевка с потолков осыпалась, а подъездные окна «сели» по причине неправильной установки. Итог: ремонт обошелся в 18 000 евро, которые еще предстояло до конца выплатить банку, а суды с подрядчиком длятся уже очень долго. Надзор собственника обошелся бы заказчику примерно в 600-800 евро, что по сравнению со стоимостью ремонта сумма совсем не большая.
Как выбрать специалиста по надзору?
Надзор собственника — это, по определению, квалифицированный и опытный строительный инженер, который, опираясь на собственные знания и опыт, должен помочь вам разобраться в любых вопросах при проведении строительных или ремонтных работ. Ведь обычный человек сталкивается со строительством один или два раза в жизни, а надзирающий занимается этим каждый день в течении многих лет.
Однако, среди тех, кто предлагает услуги строительного надзора собственника, встречаются и люди с низкой квалификацией. Также попадаются специалисты узкой специализации, а для работы в области надзора требуются всесторонние знания.
Для того, чтобы избежать найма такого специалиста, сначала стоит поинтересоваться у кандидата для проведения надзора, в какой области строительства он получил опыт. Попросить список объектов у владельцев, от которых можно получить информацию, насколько добросовестно он относился к своей работе. При заключении договора с надзором обязательно внесите пункт о финансовой ответственности за допущенные им ошибки.
Антон Слепухин,
руководитель OÜ Ehituskonsult Grupp
info@ehg.ee
www.ehg.ee