Uue kütteperioodi saabumisega tekivad kõikides korteriühistutes omad probleemid. Mitte alati ei tööta küttesüsteem nii hästi nagu vaja oleks. Elanikud on rahulolematud ja korteriühistute juhatuste ees seisab mitu tähtsat küsimust.
Kas on saabunud aeg küttesüsteemi muutmiseks või saab jätkata vanaga? Millised on kahetorulise küttesüsteemi eelised ja kelle poole tasub pöörduda kui on küpsenud plaan vahetada vana süsteem uue vastu? Viisime läbi väikese tehniliste omaduste poolest võrreldavate majade võrdleva analüüsi, et anda seatud küsimustele konkreetsed vastused.
Soojuspidavuse võrdlemiseks vaatleme kolme mitmekorterilist Õismäe elamurajooni tüüpelamut, mis on ehitatud 70-ndate aastate lõpus. Need on kahe trepikojaga üheksakorruselised majad, ühe soojustatud otspinnaga (teine otspind on ühendatud naabermajaga), soojustatud katusega, renoveeritud paneelidevaheliste vuukidega ja vahetatud trepikojaakendega. 2000 aastal on majadesse paigaldatud soojussõlmed sarnaste projektide järgi. Õismäe tee 64 küttesüsteemi ei ole selle ehitamisest saadik renoveeritud, aga endised radiaatorid on vahetatud malmist radiaatoritega. Kahes ülejäänud majas, Õismäe tee 56 ja 72, renoveeriti küttesüsteemid tervenisti 2 aastat tagasi. Kogu selle aja vältel on soojussõlme küllaltki hästi hooldatud. Üldiselt on soojussõlmed töökorras kuigi mõned selle osad on moraalselt vananenud: väljavahetamist vajavad näiteks kütteregulaatorid. Sarnaselt igale tehnikale on ka küttesüsteemid füüsiliselt kuluvad – projektis ettenähtud tööaeg on 20 aastat.
Kuidas on küttesüsteemi renoveerimine kasulik? Esiteks võimaldab uus küttesüsteem soojust kokku hoida. Kõige külmematel talvekuudel võib kokkuhoid olla kuni 10%, kütteperioodi keskmine on 7-8%. Lisaks annab see võimaluse soojuse ühtlaseks jaotamiseks korterite vahel. Uue süsteemi paigaldamisel lisatakse igale radiaatorile reguleerimisventiilid Danfoss termostaatidega, et päikeselistel päevadel saaks vähendada konkreetse radiaatori temperatuuri konkreetses toas. Temperatuuriandur, mis annab signaali üldisele küttesüsteemile, on reeglina paigaldatud maja põhjapoolsele küljele.
Aegajalt vahetavad majaelanikud omavoliliselt radiaatorid uutega, mis ei vasta oma võimsuselt projektile – see rikub küttesüsteemi tasakaalu. Juhtub ka seda, et osad radiaatorid majas ei tööta täiel võimsusel nendes olevate katlakivisetete tõttu, aga elanikud lihtsalt ei ole sellest teadlikud ja ei võta nende vahetamiseks mitte midagi ette. Kõige rohkem kuluvad radiaatorite ja torude keermesliitmikud. Paljukorteriliste elamute tehniline teenindamine ot tihtipeale raskendatud: inimesed lihtsalt ei taha spetsialiste korterisse lubada enne, kui avarii juhtub või mõni muu olmeprobleem tekib. Kahe-toru-süsteemi eelis seisneb selles, et selle kasutamisel ei mõjuta ükskõik millise radiaatori vahetus või välja lülitamine süsteemi tervikuna.
Kas on saabunud aeg küttesüsteemi renoveerimiseks või tasub jätkata vana süsteemi ekspluateerimist? Kahetorulise küttesüsteemi vahetus selliste majade jaoks, milledest me siin kirjutame, maksab tänaseks 62-65 tuhat eurot, mis on märkimisväärselt soodsam kui kaks-kolm aastat tagasi. Tööjõukulude ja materjali hinna soodne suhe on üks peamistest argumentidest, miks teha renoveerimistöid just nüüd.
Kelle poole tuleks pöörduda kui on saabunud aeg muuta vana küttesüsteem kahetorulise vastu?
Kui korteriühistu juhatusel on piisavalt aega ja antud teemaga tegelemiseks on piisavalt teadmisi, siis võib selliseid töid organiseerida ka iseseisvalt. Selleks tuleb loomulikult otsida projekteerija ja tööde teostaja, organiseerida ehitusjärelevalve ning leida vahendid, mille abil projekt täide viia. Finantsküsimuste lahendamiseks on välja töötatud krediteerimise süsteem läbi pankade, mis kasutavad Kredexi fondi võimalusi. Renoveerimistööde organiseerimiseks võib pöörduda ka kinnisvara haldusega tegelevasse firmasse. Kui majal puuduvad täielikult iseseisva finantseerimise võimalused, siis võib äärmisel juhul ka olemasoleva küttesüsteemi korda teha, täpsemalt: teha kõikide radiaatorite inventariseerimine ja vahetada projektile mitte vastavad radiaatorid süsteemi vertikaalseks tasakaalustamiseks vajalikega. Küttesüsteemi efektiivseks puhastamiseks võib soovitada Bauer Pipejet’i.
Bauer Pipejet on võimalik paigaldada ka uutele küttesüsteemidele: nii hoitakse ära võimalike ebameeldivuste tekkimine. Siiski tuleb aru saada, et kuni iga ruum ei ole omaette reguleeritav, on tegemist vaid probleemi osalise lahendusega. Vananenud küttesüsteemid tuleb ikkagi varem või hiljem välja vahetada ja mõistlik on seda teha õigeaegselt.
Igor Bogatõrjov, ABC Haldus OÜ
kinnisvarahaldur
info@abchaldus.ee
www.abchaldus.ee
Реновация системы отопления: всему свое время
С наступлением нового отопительного сезона в каждом квартирном товариществе возникают свои проблемы. Далеко не всегда система отопления работает так хорошо, как хотелось бы. Жильцы недовольны, и перед правлением квартирного товарищества возникает несколько важных вопросов.
Пришла ли пора менять систему отопления, или же можно продолжать пользоваться старой? Какие преимущества имеет двухтрубная система отопления и к кому стоит обратиться, если назрел вопрос замены старой системы на новую? Мы провели небольшой сравнительный анализ домов, сопоставимых по своим техническим характеристикам, для того чтобы дать конкретные ответы на поставленные вопросы.
Для сравнения экономии тепла мы рассмотрим три типовых многоквартирных дома района Õismäe, построенных в конце 70-х годов. Это двухподъездные, девятиэтажные дома с одним утепленным торцом (второй торец соединяется с соседним домом), утепленной крышей, реновированными межпанельным швами и замененными подъездными окнами. В 2000 году в них были установлены теплоузлы по одному и тому же проекту. В доме Õismäe 64 система отопления не реновировалась со дня постройки, но радиаторы были заменены на чугунные, а в двух других – Õismäe 56 и 72 – системы отопления реновировалась целиком перед началом отопительного сезона два года назад. В течении всего времени эксплуатации за теплоузлами осуществлялся достаточно хороший уход. В итоге теплоузлы находятся в работоспособном состоянии, хотя морально устарели и некоторые из элементов, такие как регуляторы отопления, нуждаются в замене. Как и любая техника, системы отопления подвержены физическому износу, ведь срок службы, заложенный в них проектом, составляет порядка 20 лет.
Чем выгодна реновация системы отопления? Во-первых, новая система отопления позволяет экономить тепло. В самые холодные зимние месяцы экономия может доходить до 10%, что в среднем составляет 7-8% за отопительный сезон. Кроме этого, она дает возможность равномерного распределения тепла по квартирам. При установке новой системы на каждом радиаторе ставятся регулировочные вентили с термостатами Danfoss, для того, чтобы в солнечные дни можно было уменьшать температуру отдельного радиатора в конкретной комнате. Датчик температуры, дающий сигнал на общую систему отопления, установлен, как правило, на северной стороне дома.
Бывает, что жильцы дома самовольно заменяют радиаторы на новые, часто не соответствующие проекту по мощности, что приводит к нарушению баланса системы отопления. А бывает и так, что часть радиаторов в доме не работает на полную мощность из-за наличия в них отложений, а жильцы об этом просто не знают, и, как следствие, не принимают никаких мер по их замене. Больше всего подвержены износу резьбовые соединения радиаторов и труб. В квартирах многоквартирных домов техническое обслуживание часто затруднено: люди просто не хотят пускать в дом специалистов, пока не случится авария, или же находятся какие-то иные бытовые причины. Преимущество двухтрубной системы состоит в том, что при ее использовании замена или выключение любого из радиаторов не влияет на систему в целом.
Пришло ли время реновировать систему отопления или же стоит продолжать эксплуатировать старую? Замена системы отопления на двухтрубную для таких домов, как те, о которых мы пишем в этой статье, на сегодняшний день обходится в 62-65 тыс. евро, что заметно дешевле, чем два-три года назад. Благоприятное соотношение стоимости рабочей силы и материалов является одним из важных аргументов в пользу проведения реновационных работ.
К кому стоит обратиться, если настало время поменять старую систему отопления на двухтрубную? Если у правления квартирного товарищества достаточно времени и хватает знаний по данному вопросу, организовать такие работы можно и самим. Для этого, конечно, нужно подыскать проектировщика, исполнителя работ, организовать строительный надзор и найти средства, на которые этот проект будет выполнен. Для решения финансовых вопросов существует отработанная система кредитования через банки, использующая пособия фонда Kredex. Также для организации реновационых работ можно обратиться в фирму по управлению недвижимостью. Если у дома совсем нет возможности финансирования, можно по крайней мере привести существующую систему отопления в порядок, а именно: провести инвентаризацию всех радиаторов и заменить несоответствующие проекту радиаторы на нужные с последующим проведением балансировки системы. Для эффективной очистки системы отопления от отложений на стенках радиаторов и труб стоит использовать систему Bauer Pipejet. Bauer Pipejet можно поставить и на новую систему отполения, что предотвратит ее от появления всевозможных неприятностей. И все-таки следует понимать, что любые балансировки – это только частичное решение проблемы. Устаревшие системы отопления рано или поздно все равно приходится менять, и разумнее всего делать это заблаговременно.
Игорь Богатырев,
управляющий недвижимостью ABC Haldus OÜ
info@abchaldus.ee
www.abchaldus.ee