Viimasel ajal on korteriühistute seas üha sagedamini esile kerkinud küsimused, mis puudutavad põhikirja ja selle eesmärki, sest suurem osa küsimustest reguleeritakse nii või teisiti otseselt seadusega. Tihti kerkivad vaieldavad küsimused ühtede või teiste seadusaktide kasutamise primaaruse kohta või siis vajaduse kohta juhinduda otseselt korteriühistu põhikirja punktidest.
Püüdsime lühidal ja selgel viisil meenutada korteriühistute liikmetele nii põhikirja peamisi funktsioone ja põhikirja kohustuslikkust korteriühistu liikmetele kui ka seaduse esmajärgulist tähtsust võrreldes põhikirjaga kui põhikirja punktid lähevad lahku seaduse täiendustega.
Põhikirjas nimetakse juriidiliste isikute eesmärke, tegutsemisvaldkondi, juhtimist, varakasutust ja –käsutust ning tegevuse lõpetamise korda sätestavad aktid.
Registrit peetakse mittetulundusühingute ja sihtasutuste kohta. Põhikiri on kohustuslik juriidilise isiku asutamisest alates st. registreerimisest mittetulundusühingute registris. Seega riigi järelevalve korteriühistute üle toimub juba sellel asutamise staadiumil. Korteriühistu põhikirjaliste eesmärkide ja põhikirjalise tegevuse vastavust põhiseadusele ja seadustele kontrollib ühistu registreerinud asutus.
Põhikirja roll seisneb selles, et teenida olemasolevate ühistu liikmete üldhuve. Ta kaitseb ühistut, teisisõnu alandab võimalike riske, mis võivad tuleneda näiteks ühistu sisu ja eesmärke kahjustava üldkoosoleku suvast. Kolmandate isikute suhtes on põhikiri samuti kui garantii või stabiliseeriv faktor, mis paneb paika vajalikud piirangud ning koordineerib konkreetse ühistu tegevust. See tähendab et potentsiaalne korteriomandi omandaja saab korteriühistusse astudes tutvuda vastava reeglistikuga ja sõltuvalt sellest teha õige otsus enda jaoks ja lõppkokkuvõttes ka ühistu jaoks. Vajalikku informatsiooni võib ta näiteks paluda esitada korteriomandi võõrandajal. Seejuures on kasulik tutvuda kõikvõimalike eranditega, mis kehtivad antud korteriühistu piires.
Alati on oluline mäletada, et põhikirjas võib ette näha ka muid tingimusi, kui seaduses sätestatud kohustuslikud tingimused, kuid need ei tohi olla seadusega vastuolus. Vastuolu korral kohaldatakse seaduses sätestatut. Seadusandlus ei ole staatiline ja vajadusel seda muudetakse. KÜ lähtudes eelkõige protsessualsetest aspektidest ei saa alati tagada oma KÜ põhikirja täielikku vastavust kõikidele võimalikele uuendustele. KÜ registreerimisel on küll oluline põhikirja vastavus kõikide seaduse nõuetega, kuid hilisemaid vasturääkivusi praktilisel tasandil on võimalik mõistlikuse piires vältida just tuginedes ülalmainitud reegliga, et vastuolu korral kohaldatakse seaduses sätestatut.
Dmitri Iljinski, jurist
iljinski@hot.ee
Что такое устав квартирного товарищества?
В последнее время в среде квартирных товариществ все чаще стали возникать вопросы, касающиеся устава и его предназначения, ведь большинство вопросов так или иначе регулируются напрямую законом. Часто возникают спорные вопросы о первичности применения тех или иных законодательных положений, либо о необходимости руководствоваться непосредственно напрямую только положениями устава квартирного товарищества.
Мы постарались в короткой и ясной форме напомнить членам квартирных товариществ как об основных функциях устава и его обязательности для квартирного товарищества, так и о первичности роли закона в случае расхождения положения устава с пополнениями закона.
В уставе названы акты, устанавливающие цели, сферы деятельности юридических лиц, руководства, использования имущества и распоряжения им, а также порядок прекращения деятельности.
Для учета недоходных объединений и целевых учреждений ведется регистр. Устав является обязательным начиная с учреждения юридического лица, т.е. регистрации в регистре недоходных объединений. Таким образом, надзор государства за квартирными товариществами происходит уже в стадии его учреждения. Соответствие уставных целей и уставной деятельности квартирного товарищества конституции и законам контролирует регистрирующее товарищество учреждение.
Роль устава состоит в том, чтобы служить общим интересам членов имеющегося товарищества. Он защищает товарищество, другими словами снижает возможные риски, которые могут последовать, например, от произвола общего собрания, причиняющего вред содержанию и целям товарищества. В отношении третьих лиц устав также является гарантией или стабилизирующим фактором, который устанавливает необходимые ограничения и координирует деятельность конкретного товарищества. Это значит, что потенциальный владелец квартирной собственности может, вступая в квартирное товарищество, ознакомиться с соответствующими правилами и в зависимости от этого принять правильное для себя, а в результате и для товарищества, решение. Он может, например, попросить представить необходимую информацию цедента квартирной собственности. При этом полезно ознакомиться со всевозможными исключениями, которые действуют в рамках этого квартирного товарищества.
Всегда важно помнить, что в уставе можно предусмотреть и другие условия, чем установленные законом обязательные условия, но они не могут находиться в противоречии с законом. В случае противоречия применяется установленное законом. Законодательство не является статичным и при необходимости его изменяют. Квартирное товарищество, исходя, прежде всего из процессуальных аспектов, не может всегда гарантировать полное соответствие своего устава всем возможным обновлениям. При регистрации квартирного товарищества соответствие устава всем требованиям закона является важным, но последующие противоречия на практическом уровне возможно в разумных пределах предотвратить, опираясь именно на вышеупомянутое правило, что в случае противоречия применяется установленное законом.
Дмитрий Ильинский, юрист
iljinski@hot.ee