Või vähemalt ei ole see mõeldud juhatajatele, kes tegelevad ise juhtimisega ja korteriühistu majandustegevuse organiseerimisega. Eelkõige on antud artikkel kasulik selliste korteriühistute juhatustele, kus ei ole juhatajat valitud põhjusel, et juhatuse liikmetel puudub vastav soov või neil puudub võimalus seda rolli täita.
Vastavalt Mittetulundusühingute seadusele on juhatuse (või juhatuse liikmete) peamiseks funktsiooniks vastavalt juhtimine ja esindamine. Seetõttu juhatuse liikmed (kas igaüks eraldi või kõik koos, sõltuvalt sellest kuidas on registrisse kantud) ka omavad õigust korteriühistu esindamiseks.
Kuidas siis korteriühistut juhtida? Taolise olukorra tekkimisel võib juhtimisfunktsiooni enda kätte võtta juhataja (või juhtimisettevõte) juriidilise isikuna. Selle kohustuste hulka kuuluvad: maja kõikide tehnosüsteemide tehnilise teenindamise organiseerimine; maja ja selle territooriumi heakorra organiseerimine; kõikide ehitusremonditööde organiseerimine; andurite näitude jälgimine; raamatupidamine; kinnisvaraobjekti kindlustuse organiseerimine; majandustegevuse plaani analüüs ja kontroll selle täitmise üle; koosolekute ettevalmistus, see tähendab praktiliselt kõik, mis on vajalik iga korteriühistu normaalseks tegevuseks. Juhatuse roll seisneb kontrollis ja otsuste vastuvõtmises juhataja esitatava perioodilise aruandluse põhiselt. Seejuures võivad juhatajal olla vabad käed vajalike teenuste teostajate valikul, kuid peamiseks kriteeriumiks teenuste teostajate valikul peab olema mõistlik hinna ja kvaliteedi suhe.
Praktikas õigustab ennast reaalselt süsteem, kus juhataja vahetab elektroonilisi vahendeid kasutades regulaarselt infot ühistu tegevuse kohta ja kutsub vajadusel kokku juhatuse koosoleku või üldkoosoleku. Selline süsteem on küllaltki «läbipaistev» ja võimaldab õigeaegselt viia sisse korrektiivid.
Eksisteerib ka variant esimehe ja juhataja koostööks. Sellisel juhul on nende funktsioonid piiratud: näiteks esimees tegeleb kõikide küsimustega, mis on seotud korteriühistu siseste suhetega, aga juhatajalt nõutakse funktsioonide täitmist, mida juhatus otsustab juhatajale edasi anda.
Külllatki tähtsal kohal on fakt, et juhataja võib oma tööülesannete piires, aga samuti olles kursis erinevate programmidedega, mis on mõeldud ehitus ja muude tööde toetamiseks (elektrivarustuse projekt KredeX-lt, Hoovid korda, Fassaadid korda jne.), võib ühistu nõusolekul organiseerida nendes projektides osalemist ja vormistada vastavaid taotlusi toetuste saamiseks. Tihti puudub ühistus lihtsalt inimene, kes suudaks seda teostada, sest ülalpool kirjeldatud ülesanded on küllaltki mahukad ja nõuavad mitte ainult märkimisväärset ajakulu vaid ka töökogemust dokumentidega. Tasub märkida, et ehitustööde endi läbiviimise organiseerimine nõuab samuti konkreetseid professionaalseid teadmisi, aga nende puudumisel muutub eksimise ja soovitud tulemuse mitte saavutamise risk liiga suureks. Juhataja eelis seisneb selles, et taoliste tööde organiseerimisega tegeleb ta praktilist igal hooajal ja on nendega ka praktikas kursis: alates hinnapakkumiste ja projekteerimistööde päringutest kuni ehitusjärelvalve ja ekspluatatsiooni jaoks ülevõtmiseni.
Isegi praktiliselt üksikutes majades, mis asuvad samas piirkonnas, võib ühistu juhtimine olla organiseeritud erinevalt. Suures osas sõltub see mitte korteriomanike sotsiaalsest ja finantsilisest olukorrast vaid majas olevate inimeste arvust, kes on võimelised ja soovivad võtta ühistu juhtimise enda peale.
Uus Korteriühistute seadus on veel ettevalmistuse järgus, kuid olemasoleva seaduse võimaluste kasutamisega võib alustada juba praegu.
Igor Bogatõrjov, ABC Haldus OÜ
kinnisvarahaldur
info@abchaldus.ee
www.abchaldus.ee
Эта статья не предназначена для председателей квартирных товариществ
По крайней мере, она не предназначена для председателей, которые сами занимаются управлением и организацией хозяйственной деятельности товарищества. Прежде всего, она будет полезна для правлений квартирных товариществ, в которых не выбран председатель по причине отсутствия желания членов правления или из-за их же отсутствия возможности исполнять эту роль.
Согласно Закону о недоходных объединениях (Mittetulundusühingute seadus) основной функцией правления (или членов правления) является, соответственно, управление и представительская функция. Поэтому члены правления (каждый в отдельности или коллегиально, в зависимости от того, как это внесено в регистр) также имеют право представлять квартирное товарищество.
Но как же тогда управлять квартирным товариществом? В случае возникновения подобной ситуации функции руководства может взять на себя управляющий (или управляющая фирма), как юридическое лицо. В его обязанности входят: организация технического обслуживания всех техносистем дома; организация работ по благоустройству дома и его территории; организация всех ремонтно-строительных работ; слежение за показаниями счетчиков; организация ведения бухгалтерии; организация страхования объекта недвижимости; составление, организация внедрения, контроль за выполнением и анализ плана хозяйственной деятельности; подготовка и проведение собраний; то есть, практически все необходимое для нормальной деятельности любого квартирного товарищества. Роль правления сводится к контролю и принятию решений на основе периодичной отчетности, предоставляемой управляющим. При этом управляющий может быть не ограничен в выборе партнеров для получения необходимых услуг по обслуживанию, а главным критерием в их поисках должно быть разумное соотношение цены и качества.
На практике реально оправдывает себя система, когда управляющий регулярно отчитывается о деятельности товарищества, используя электронные средства и, при необходимости, собирает собрания правления и общие собрания. Такая система достаточно «прозрачна» и позволяет своевременно вносить коррективы.
Как вариант, возможна и совместная работа председателя и управляющего. В этом случае их функции разграничиваются: например, председатель занимается всеми вопросами связанными с взаимоотношениями внутри квартирного товарищества, а от управляющего требуется выполнение функций, которые правление решает передать управляющему.
Довольно важным является тот факт, что управляющий, в силу своих должностных обязанностей, а также будучи в курсе всевозможных программ, рассчитанных на поддержку строительных и прочих работ (проект по энергосбережению от KredeX, Hoovid korda, Fassaadid korda и пр.), может, с согласия товарищества, организовать участие в этих проектах и оформить соответствующие ходатайства на получение пособий. Часто в товариществе просто нет человека, кто сумел бы это осуществить, так как задачи, перечисленные выше, довольно объемные и требуют не только значительных затрат времени, но и опыта работы с документами. Следует заметить, что организация проведения самих строительных работ тоже требует конкретных профессиональных знаний, а при их отсутствии риск ошибиться и не получить желаемого результата становится слишком велик. Преимущество же управляющего в том, что организацией таких работ он занимается практически каждый сезон и знаком с ними на практике: от запроса ценовых предложений и проектировочных работ до строительного надзора и приемки в эксплуатацию.
Даже в практически одинаковых домах, расположенных в одном и том же районе, управление товариществом может быть организовано по-разному. В большей степени это зависит не от социального и финансового состояния собственников квартир, а от наличия в доме людей, способных и желающих взять управление домом на себя.
Новый закон о квартирных товариществах еще в стадии подготовки, но начать пользоваться возможностями, предоставленными существующим законодательством, можно уже сейчас.
Игорь Богатырев,
управляющий недвижимостью ABC Haldus OÜ
info@abchaldus.ee
www.abchaldus.ee