Mittetulundusühingute seaduse järgi võib korteriühistu üldkoosolek määrata revisjoni või audiitorkontrolli korteriühistu tegevuse üle järelvalve teostamiseks. Enamus korteriühistuid on selle võimaluse kirjutanud enda põhikirjas kohustuseks. Üldjuhul valitakse seda kohustust täitma revisjon. Kuigi korteriühistu revisjon ei ole audiitorkontrolliga samaväärne, osutub revisjon üldjuhul piisavaks ühistutes, mille toimimises ei ole probleeme ja mille juhatus käitub heas usus ning vastutustundlikult.
Ent on ka olukordi, kus revisjon ei ole järelvalve teostamiseks piisav. Piisavaks ei osutu sellistel juhtudel revisjon eelkõige revisjoni teostamise pinnapealsuse tõttu. Revisjoni oodatud tõhusust piirab olulisel määral ka tõik, et korteriühistu revidendiks või revisjonikomisjoni liikmeteks on ühistu enda liikmed, kellel ei ole revisjoni teostamiseks piisavalt kompetentsi. Kirjeldatud olukorra parandamiseks on järgnevalt toodud 10 soovitust korteriühistu revisjoni tõhustamiseks.
1. Algdokumentide kontroll. Korteriühistute revidendid piirduvad sageli ainult korteriühistu aastaaruande vaatlemisega ja koostavad selle alusel endapoolse aruande. Kindlasti ei saa seda pidada piisavaks, sest aastaaruande vaatlus võimaldab anda vaid hinnangu aastaaruande vormistamise kohta. Sisulise hinnangu andmise üheks nõutavaks eelduseks on (raamatupidamise) aastaaruande ja algdokumentide võrdlev kontroll.
2. Kulude jagamise kontroll. Korteriühistu kulude jagamise kord on üldjuhul määratud ühistu põhikirjaga, selleks koostatud ja üldkoosoleku poolt kinnitatud kodukorra alusel või üksikute üldkoosoleku otsustega läbi aastate. Kui mõnes osas pole kulude jagamise alused paika pandud, siis on juhatusel ise õigus määrata kulude jagamise alused. Viga kulude jagamises ei avaldu summa summaarum, vaid ühtede liikmete «ülekulus» ja teiste liikmete «alakulus».
3. Lihtne pangaväljavõtte kontroll. Ühistu revideerimisel ei teostata tihti rahaliste vahendite kui kõige suurema riskiga varakirje kontrolli. Kuna korteriühistu tavapärane majandustegevus on suhteliselt lihtne, siis just rahaliste vahendite liikumise põhjal kontrolli teostamine on üks tõhusamaid kontrolliprotseduure.
4. Hankijate saldode kontroll. Hankijate aasta viimaste arvete saldod kokku peavad vastama raamatupidamise aastaaruande bilansikirjega «Võlad hankijatele».
5. Laenusaldode kontroll. Paljud ühistud on võtnud laenukohustusi. Ilma kontrollimata bilansis kajastatud laenukohustuste vastavust konkreetsetele laenulepingutele ja laenugraafikutele, ei saa revident kinnitada kohustuste kõikehõlmavat kajastamist.
6. Liikmete vastu olevate laenunõuete vastavus laenukohustustele. Korteriühistute raamatupidamisarvestuses kajastatakse laenunõudeid liikmete vastu samas summas nagu on laenukohustusi panga ees. Ühistute revideerimisel on tuvastatud olukordi, kus erinevate vigade «silumiseks» on näidatud laenunõudeid suuremana või laenukohustusi tegelikest väiksemana.
7. Laenunõuete ja laenukohustuste periodiseerimine lühi- ja pikaajaliseks. Korteriühistud kajastavad nõuded ja kohustused lühi- ja pikaajalisena. Paljudel juhtudel on raamatupidamise aastaaruannetes küll laenukohustused periodiseeritud, kuid laenunõuded on kajastatud ainult lühiajalisena. Selline tähelepanematus võib halvimal juhul mõjuda ühistu likviidsusele!
8. Korteriühistu kinnisvarainvesteeringu kajastamine. Mõnede korteriühistute bilansis on varana arvel keldripinnad või ühistu hallatavas majas olev korter, millelt teenitakse renditulu. Raamatupidamise Toimkonna juhend «Kinnisvarainvesteeringud» lubab sellisel juhul kajastada keldripindasid kinnisvarainvesteeringuna. Kajastamisel kinnisvarainvesteeringuna peaks konkreetset varaobjekti kajastama kas õiglases väärtuses (üldiselt ligilähedane nn turuhinnale) või analoogiliselt materiaalsele põhivarale soetusmaksumuses, misjuhul tuleb kindlasti konkreetset varaobjekti amortiseerida.
9. Raamatupidamise sise-eeskirjade kaasajastamine. Raamatupidamise sise-eeskirjad on olulised konkreetse ühistu raamatupidamisarvestuse korraldusliku poole mõistmiseks, mistõttu on nende kaasajastamine üpris oluline. Eelkõige on aktuaalseks tähelepanekuks seoses raamatupidamise sise-eeskirjadega krooni-vääringu asendamise vajadus euro-vääringuga.
10. Juhatuse liikmete volituste tähtaeg. Kuigi ühistu juhatuse liikmete volitused kehtivad seni kuni pole valitud uut juhatust, tasub ikka ja alati kontrollida, ega üldkoosoleku poolt määratud juhatuse ametisoleku periood pole lõppenud!
Kõikide revisjoni kontrolltoimingute kohta peaksid revidendil olema vormistatud vastavad töödokumendid, sest kuidas muidu saab revident enda väiteid tõestada! Eelnevalt toodud soovitused põhinevad enamlevinud vigadel, mida oleme tuvastanud teostatud revisjonidest.
Margus Randma,
MTÜ Revident
info@revident.ee
www.revident.ee
10 рекомендаций по повышению эффективности ревизии квартирного товарищества
Согласно закону о недоходных товариществах, общее собрание квартирного товарищества имеет право назначить ревизию или установить аудиторский контроль для осуществления надзора за деятельностью квартирного товарищества. Большинство квартирных товариществ записало данную возможность в своём уставе в качестве обязательства, и, как правило, данное обязательство решают выполнять в форме ревизии. И, хотя ревизия квартирного товарищества не равнозначна аудиторскому контролю, ревизии оказывается вполне достаточно в товариществах, в функционирование которых проходит гладко и правление которого действует добросовестно и ответственно.
Однако бывает и так, что ревизии для проведения надзора недостаточно. Такие случаи возникают, прежде всего, из-за поверхностности её проведения. Ожидаемую эффективность ревизии в существенной мере ограничивает тот факт, что ревизором квартирного товарищества или членами ревизионной комиссии являются сами члены товарищества, которые не имеют достаточной компетенции для проведения ревизии. Для того, чтобы улучшить подобное положение вещей, ниже приведены десять рекомендаций по повышению эффективности ревизии квартирного товарищества.
1. Первичные документы. Ревизоры квартирных товариществ часто ограничиваются только просмотром годового отчёта квартирного товарищества и на его основании составляют свой отчёт. Конечно, этого недостаточно, так как просмотр годового отчёта позволяет лишь оценить его оформление. Одной из требуемых предпосылок для оценки по существу является сравнительная проверка годового (бухгалтерского) отчёта и первичных документов.
2. Контроль распределения расходов. Порядок распределения расходов квартирного товарищества, как правило, установлен уставом товарищества, на основании составленного для этого и утверждённого общим собранием внутреннего распорядка или решением общего собрания частных лиц на протяжении лет. Если по какой-то части основы распределения расходов не установлены, то правление имеет право самостоятельно определить основы распределения расходов. Ошибка при распределении расходов выражается не в итоговой сумме, а в «дополнительных расходах» одних членов и в «сниженных расходах» других членов.
3. Простой контроль банковский выписки. В ходе ревизии часто не осуществляется контроль денежных средств как имущества с наиболее высоким риском. Поскольку традиционная хозяйственная деятельность квартирного товарищества относительно проста, то осуществление контроля именно на основе движения денежных средств — это одна из самых эффективных процедур контроля.
4. Контроль сальдо поставщиков. Сальдо последних счетов года в сумме должны соответствовать статье баланса «Задолженности поставщикам» годового бухгалтерского отчёта.
5. Контроль кредитных сальдо. Многие товарищества взяли на себя кредитные обязательства. Не проконтролировав соответствие кредитных обязательств, отражённых в балансе, конкретным кредитным обязательствам и кредитным графикам, ревизор не может подтвердить детальное отражение обязательств.
6. Соответствие требований о возврате кредита к членам товарищества их кредитным обязательствам. В бухгалтерской отчётности квартирных товариществ требования о возврате кредита к членам отражаются в той же сумме, что и кредитные обязательства перед банком. В ходе ревизии товариществ установлены обстоятельства, при которых для «сглаживания» различных ошибок требования о возврате кредита указаны в большем значении, или кредитные обязательства — в меньшем значении, нежели есть по факту.
7. Периодизация требований о возврате кредита и кредитных обязательств на кратко- и долгосрочные. Квартирные товарищества отражают требования и обязательства как кратко- и долгосрочные. Во многих случаях кредитные обязательства периодизированы в годовых бухгалтерских отчётах, но требования о возврате кредита отражены только как краткосрочные. Такая невнимательность может в худшем случае повлиять на ликвидность товарищества!
8. Отражение инвестиции квартирного товарищества в недвижимость. В балансе некоторых квартирных товариществ в качестве имущества учтены подвальное помещение или квартира, расположенная в доме, управляемом товариществом, с которой зарабатывается доход с аренды. Инструкция Службы бухгалтерского учёта «Инвестиции в недвижимость» в данном случае позволяет отразить площади подвальных помещений в качестве инвестиции в недвижимость. При отражении в качестве инвестиции в недвижимость конкретный объект имущества следует отражать либо по его справедливой стоимости (как правило, приближенной к т.н. рыночной цене), либо по стоимости приобретения аналогично материальному основному имуществу, в случае чего необходимо обязательно амортизировать конкретный объект имущества.
9. Усовершенствование внутренних правил ведения бухгалтерского учёта. Внутренние правила ведения бухгалтерского учёта важны для понимания организационной стороны бухгалтерского учёта конкретного товарищества, вследствие чего их усовершенствование весьма существенно. Прежде всего, актуальным замечанием в связи с внутренними правилами ведения бухгалтерского учёта является необходимость замены кроновой валюты на евро.
10. Срок полномочий членов правления. Хотя полномочия членов правления товарищества действуют до тех пор, пока не будет выбрано новое правление, стоит всегда проверять, не закончился ли установленный общим собранием срок пребывания правления на должности!
Относительно всех процедур контроля ревизии у ревизора должны быть оформлены соответствующие рабочие документы — ведь как иначе ревизор сможет доказать свои утверждения! Вышеприведённые рекомендации основываются на наиболее распространённых ошибках, которые мы обнаружили в проведённых ревизиях.
Маргус Рандма,
MTÜ Revident
info@revident.ee
www.revident.ee