Esimene etapp.
Projekteerimine.
Soovitame kaasata ehitusjärelevalve spetsialisti juba projekteerimise staadiumis. Projekteerija võib eelnevalt koos omaniku ehitusjärelevalve esindajaga läbi arutada planeeritud lahendused ja kasutatavad materjalid, mis väldib hilisema vajaduse tööde käigus tehtavate täiendavate kooskõlastuste järele. Kui projekt on valmis ja ehitusluba saadud, on Teil teise etapina vaja valida töövõtja ning sõlmida vastav leping. Tuginedes taoliste konkursside läbiviimise kogemusele peame selles staadiumis omaniku järelevalve kaasamist asendamatuks.Oluliseks faktoriks töövõtja valikul ei tohiks osutuda madalaim hind.
Väga sageli üritab töövõtja võita hinnapakkumise mitte tööde maksumuse ja kasumi vähendamise teel, vaid planeerides odavamate materjalide kasutamist, mis aga omakorda mõjutab ehituse kvaliteeti. Järelevalve spetsialisti ülesandeks on kontrollida eelarves esitatud tööde ja materjalide vastavust projektile ning juhtida tähelepanu võimalikule mittevastavusele. Soovitame ühtlasi välja selgitada, milliseid töid ning millistel objektidel on töövõtja varem teinud, kontrollida fikseerimist
Majandustegevuse registris ja veenduda tema võlgnevuste puudumises. Mõningad soovitused, mida tuleks arvestada töövõtulepingu sõlmimisel:
1. Ettemaks.
Peame riskantseks teha töövõtjale ettemaks vahetult peale töövõtulepingu sõlmimist või peale tema poolt objektile materjalide toimetamist. Te ei osta ju ehitusmaterjale, vaid valmis toodet, mis tähendab, et materjalid peavad olema kvaliteetselt paigaldatud. Esimest makset soovitame teha pärast omaniku järelevalve spetsialisti poolt vastuvõetud tööde akteerimist.
2. Garantii.
Lähtudes Ehitusseadusest vastutab töövõtja teostatud tööde osas omaniku ees garantiiaja vältel (minimaalselt kaks aastat). Tuleks mõelda ka sellele, mis juhtub siis, kui garantiiajal ilmneb Force Majeure, näiteks kasvõi töövõtja firma likvideerimine.
Töövõtulepingu sõlmimisel peab tööde teostaja esitama kindlustuspoliisi või panga garantiikirja. Praktikas kantakse tellija deposiitarvele kindel summa (2-3 % lepingu maksumusest) kuni garantiiaja lõpuni. Tellija võib kasutada deposiitarvele kantud raha maksete teostamiseks kolmandatele osapooltele (isikutele) tööde eest, mis jäid töövõtja poolt garantiiajal täitmata. Kui garantiiaja lõppemisel tellijal ei kerki pretensioone teostatud tööde kvaliteedi osas, kantakse deposiitarvel olev summa töövõtja arvele. Juhime eriti Teie tähelepanu sellele, et töövõtja poolt esitatud kindlustuspoliis peab olema tasutud täielikult kogu garantii kehtivuse ajaks, kuna osaliste maksete korral võib poliis kaotada oma kehtivuse, kui töövõtja hilineb osamaksete tasumisega. Kui tööde eest tasutakse etappide kaupa, peab iga etapp olema omaniku ehitusjärelevalve poolt vastu võetud ja viimane väljamakse ei tohi olla alla 10 % objekti kogumaksumusest.
Standardsetele trahvisummadele, milliseid rakendatakse tööde tähtaegade ületamisel ja mis tavaliselt moodustavad 0,01 – 0,1 % päevas kogumaksumusest, soovitame lisada lepingusse punkti, mille kohaselt omaniku järelevalvele tasutakse ehitaja süül tekkinud viivituse kogu perioodi eest lepingu kogumaksumusest, kuna tavaliselt on trahvisummad väiksemad kui tasu teenuste eest omaniku ehitusjärelevalvele.
Lepingusse tuleks lisada ka punkt, mille kohaselt tellijal või omaniku ehitusjärelevalvel oleks õigus nõuda ehitajate või ehitusbrigaadi väljavahetamist, kui nende kvalifikatsioon ei vasta tööde teostamise nõuetele.
Kui on planeeritud remonditööd, mille läbiviimiseks ei ole ehitusprojekt vajalik, tuleks ikkagi näidata, millistele ehitusnormidele tööd vastavad. See aitab edaspidi vältida vaidlusi teostatavate tööde kvaliteedi osas.
Anton Slepuhhin,
juhataja, OÜ Ehituskonsult Grupp
info@ehg.ee
www.ehg.ee
В вашем доме планируются строительные работы. С чего начинать?
Первый этап.
Проектирование. Советуем привлекать специалиста по надзору уже на стадии проектирования. Проектировщик может предварительно обсудить с надзором собственника запланированные решения и используемые материалы, что в дальнейшем исключит потерю времени на различные пересогласования во время проведения работ.
После того, как проект готов и получено разрешение на строительство, следующий этап — это выбор подрядчика и заключение договора подряда.
Основываясь на опыте проведения подобных конкурсов считаем роль надзора собственника на данной стадии практически не заменимой. Самая низкая стоимость не всегда является решающим фактором при выборе подрядчика. Очень часто подрядчик пытается выиграть конкурс не путем снижения стоимости работ и прибыли, а путем планирования использования более дешевых материалов, что естественно, в дальнейшем сказывается на качестве. Специалист по надзору проверит насколько заявленные в смете работы и материалы соответствуют проекту и укажет на возможные несоответствия.
Следует также поинтересоваться, какие ранее работы и на каких объектах выполняло предприятие, проверить наличие регистрации в Регистре хозяйственной деятельности и убедиться в отсутствии у него задолженностей.
Некоторые советы, на что надо обращать внимание при заключении договора подряда:
1. Предоплата.
Рискованно выплачивать подрядчику деньги после заключения договора, или после того, как он доставил материал на объект. Вы покупаете не стройматериалы, а готовое изделие, т.е. материал должен быть качественно установлен.
Первую оплату стоит производить после актирования части работ принятых надзором собственника.
2. Гарантии.
Исходя из Закона о строительстве, подрядчик несет гарантийную ответственность на произведенные работы минимально 2 года. Необходимо подумать о том, что будет, если в период гарантийного периода произойдет форс-мажор, например ликвидация подрядчика?
При заключении договора подряда производитель работ должен указать, что у него имеется:
• страховой полис или
• гарантийное письмо от банка.
Как особый случай практикуется внесение определенной суммы (обычно 2-3% от суммы договора) на депозитный счет заказчика на срок всего гарантийного периода. Депозитным счетом заказчик может воспользоваться для оплаты работ третьим лицам случае не выполнения подрядчиком обязательств. Если по истечении гарантийного срока у заказчика не возникло претензий по качеству выполненных работ, сумма с депозитного счета переводится на счет подрядчика.
Хочу обратить особое внимание, что если подрядчик предоставляет страховой полис, он должен быть оплачен полностью на весь гарантийный период, т.к. при условиях частичной оплаты, если за какой то период подрядчик не внесет необходимую сумму, полис потеряет свою силу.
Если оплата работ производится поэтапно, каждый этап должен быть принят надзором собственника, но сумма последней выплаты должна быть не менее 10% общей стоимости объекта.
К стандартным штрафным санкциям, за задержку в сроках производства работ, которые обычно составляют 0,01-0,1% в день от общей стоимости, советуем добавить в договор пункт, по которому оплата слуг надзора собственника за период на который произошла задержка по вине строителя удерживается из оплаты общей стоимости объекта, т.к. обычно стоимость штрафных санкций меньше, чем оплата услуг надзора собственника.
Следует также включить в договор пункт, по которому заказчик или надзор собственника имеет право потребовать замены строителей или бригады, если их квалификация не соответствует требуемой для выполнения работ.
Если планируются ремонтные работы, на которые строительный проект не требуется, следует указать каким строительным нормам будут отвечать работы. Это в дальнейшем поможет избежать споров о качестве производимых работ.
Антон Слепухин,
руководитель OÜ Ehituskonsult Grupp
info@ehg.ee
www.ehg.ee