Korteriühistuseaduse (edaspidi KÜS) § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskulud korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Korteriühistu põhikirjades on sageli majandamiskulude tasumise kohustus seotud kinnistusraamatusse kantud korteriomandi reaalosa suurusega ehk korteriomandi reaalosa ruutmeetrite arvuga.
KÜS § 13 lg 3 kohaselt on korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemine ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud.
Vaatamata korteriühistuseaduses ja/või põhikirjas sätestatule tõusetuvad majandamiskulude arvestamise korraga üles korteriühistu liikmete eriarvamused ning kõige sagedasemaks eriarvamuseks korteriühistu juhatuse ja korteriühistu liikmete vahel on kaugküttest eraldunud korteriühistu liikmete veendumus, et kaugkütte eest nad tasuma ei pea või kui peavad siis väga väikese protsendi sellest osast mida näeb ette korteriühistuseadus ja/või korteriühistu põhikiri. Siinkohal on väga oluline märkida, et korteriühistu juhatus on kohustatud oma tegevuses lähtuma korteriühistuseadusest ja korteriühistu põhikirjast. Teistest liikmetest erinevatel alustel majanduskulude arvestamine on lubatud üksnes siis, kui vastav kord on ettenähtud korteriühistu põhikirjas.
Tänaseks päevaks on vähemalt kolm kohtulahendit , milles on selgelt ja üheselt öeldud, et korteriühistu liige kohustub tasuma kõikide majandamiskulude eest teiste korteriühistu liikmetega samadel alustel. Oluline on märkida, et eespool nimetatud kolmest kohtulahendist on kaks kohtulahendit jõustunud Riigikohtu lahendiga ning kolmas lahend Ringkonnakohtu lahendiga. Kõigis kolmes lahendis on läbivaks korteriühistu liikme kohustus majandamiskulude eest tasuda samadel alustel, mis teised korteriühistu liikmed, seda sõltumata sellest kas kaugkütte radiaatorid on korteris olemas või mitte.
Üheks oluliseks vastuväiteks kohtumenetluses on olnud vastuolu hea usu põhimõttega olukorras, kus küttekulusid nõutakse korteriomandi omanikult, kelle omandis kaugkütte radiaatoreid ei ole. Tallinna Ringkonnakohtu otsuses tsiviilasjas nr 2-10-16537 on jõudnud hea usu põhimõtte vastuolu osas seisukohale, et ei esine hea usu põhimõttega vastuolu, kui korteriomanikult, kes enda korteris olnud radiaatorid kõrvaldas, nõutakse soojakulude hüvitamist, lähtudes seaduses sätestatud määrast ja arvestusmetoodikast. Korteriühistuseadus on selle vastuvõtmisest alates ette näinud majandamiskulude jaotamisel sama metoodika. Korteriomanik ei saa enda tegevusega luua olukorda, kus ta peab majandamiskulude eest vähem tasuma.
Samas lahendis on Tallinna Ringkonnakohus rõhutanud, et kuivõrd on kortermajas mitmete teenuste ja kulutuste osas võimatu tegelikku tarbijat või tegelikku tarbimise mahtu iga liikme kohta eraldi tuvastada, siis on seadusloomes loodud olukord, mille kohaselt tuleb korteriühustus majandamiskulud arvestada vastavalt korteriühistuseaduses ja/või korteriühistu põhikirjas ettenähtud korras.
Monika Sulg,
juhataja, Sularo Õigusbüroo OÜ
www.sularo.ee
Обязательство оплаты расходов на отопление членов квартирного товарищества, перешедших на индивидуальное отопление
Согласно части 1 статьи 151 Закона о квартирном товариществе (далее «ЗоКТ»), хозяйственные расходы – это необходимые расходы квартирного товарищества на обслуживание и ремонт жилых помещений и жилища, соответствующего доли их площади, а также части окрестности жилища, и плата за оказанные и приобретённые услуги ведения хозяйства жилища со стороны квартирного товарищества, в том числе, за заказ энергоаудита и энергомаркировки, при расчёте на один квадратный метр общей площади жилого помещения, если в уставе квартирного товарищества не установлено иное. В уставах квартирного товарищества обязательство оплаты хозяйственных расходов часто связано с величиной реальной доли квартирной собственности, занесённой в крепостную книгу, или с числом квадратных метров реальной доли квартирной собственности.
Согласно части 3 статьи 13 ЗоКТ, решения квартирного товарищества относительно выполнения действий, необходимых для ведения хозяйства и сохранения жилища, и несения хозяйственных расходов обязательны для всех членов квартирного товарищества.
Несмотря на установленное в Законе о квартирном товариществе и/или в уставе, у членов квартирного товарищества возникают особые мнения в связи с порядком учёта хозяйственных расходов, и наиболее частое особое мнение у правления квартирного товарищества и членов квартирного товарищества – это убеждённость членов квартирного товарищества, отделившихся от центрального отопления, в том, что за центральное отопление они платить не должны, или если должны, то очень маленький процент от той части, которую предусматривает Закон о квартирном товариществе и/или устав квартирного товарищества. Здесь очень важно отметить, что правление квартирного товарищества в своей деятельности обязано исходить из Закона о квартирном товариществе и устава квартирного товарищества. Учёт хозяйственных расходов других членов на различных основаниях разрешён только в том случае, если соответствующий порядок предусмотрен уставом квартирного товарищества.
На сегодняшний день есть, по крайней мере, три решения суда , в которых ясно и однозначно сказано, что член квартирного товарищества обязуется оплачивать все хозяйственные расходы на тех же основаниях, что и другие члены квартирного товарищества. Важно отметить, что два из трёх вышеупомянутых решений суда вступили в силу на основании решения Государственного суда, а третье решение на основании решения Окружного суда. Во всех трёх решениях сквозным является обязательство члена квартирного товарищества оплачивать хозяйственные расходы на тех же основаниях, что и другие члены квартирного товарищества, вне зависимости от того, имеются ли в квартире радиаторы центрального отопления или нет.
Одним из важных контраргументов в судопроизводстве было противоречие принципам добросовестности в случае, когда оплата расходов на отопление требуются с владельца квартирной собственности, у которого нет радиаторов центрального отопления. В решении Таллиннского Окружного суда по гражданскому делу № 2-10-16537 по части противоречия принципу добросовестности сделан вывод, что противоречие принципу добросовестности отсутствует, если с владельца квартиры, который убрал радиаторы из своей квартиры, требуется возмещение расходов на отопление, исходя из установленной законом ставки и методики расчёта. Начиная с момента принятия Закона о квартирном товариществе, данный закон предусмотрел ту же методику при распределении хозяйственных расходов. Владелец квартиры не может своей деятельностью создать такую ситуацию, когда он должен платить за хозяйственные расходы меньшую сумму.
В том же решении Таллиннский Окружной суд подчеркнул, что поскольку в квартирном доме по части многочисленных услуг и затрат невозможно в отдельности определить фактического потребителя или фактический объём потребления и члена, то в законодательстве предусмотрена ситуация, согласно которой хозяйственные расходы квартирного товарищества следует рассчитывать согласно порядку, установленному в Законе о квартирном товариществе и/или уставе квартирного товарищества.
Моника Сулг,
управляющая Sularo Õigusbüroo OÜ
www.sularo.ee