Kehtiva korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt on korteriomanikel õigus otsuseid vastu võtta üldkoosolekut kokku kutsumata. Seda moodust tasub kasutada näiteks kodukorra või korteriühistu põhikirja vastuvõtmiseks. Kumbki dokument ei ole korteriühistule kohustuslik, kuid need võimaldavad reglementeerida ühistu ja korteriomaniku tegevust. Selliseid dokumente pole peaaegu võimalik arutada üldkoosolekutel, kus on palju omanikke. Seetõttu on otsuse vastuvõtmine üldkoosolekut kokku kutsumata hea moodus keerulise ülesande lahendamiseks.
Selleks saadab juhatus e-posti teel (kui korteriomanik on teatanud korteriühistule oma aadressi) või paneb vastava korteri postkasti otsuse eelnõu koos vajalike lisadega, näiteks vastu võetava dokumendi tekstiga, määrates tähtaja, mille jooksul korteriomanik peab esitama selle kohta oma seisukoha. Kui korteriomanik ei teata nimetatud tähtaja jooksul, kas ta on otsuse poolt või vastu, loetakse, et ta hääletab otsuse vastu.
Seadus võimaldab kerge vaevaga teavitada korteriomanikku vastu võetavate dokumentidega tutvumise kohast ja korrast, kuid parem on saata need kõikidele personaalselt. Kui dokumendid (näiteks kodukord) antakse korteriomanikule paberkandjal, on otsesed kulud kõigest 1-2 euro ringis korteri kohta.
Otsus on vastu võetud, kui selle poolt on antud üle poole korteriomanike häältest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet.
Hääletamistulemuste järgi koostab juhatus protokolli ja saadab selle viivitamatult korteriomanikele. Protokolli kantakse korteriühistu nimi ja asukoht; protokollija nimi; vastuvõetud otsused koos hääletamistulemustega, sealhulgas otsuse poolt hääletanud korteriomanike nimed; otsuse suhtes eriarvamusele jäänud korteriomaniku nõudel tema eriarvamuse sisu; muud hääletamise suhtes olulise tähtsusega asjaolud.
Siiski on parem elavat arutelu nõudvaid küsimusi – näiteks ühistu juhatuse valimised – otsustada korralisel üldkoosolekul.
Как обойтись без общего собрания квартирного товарищества
Согласно действующему закону о квартирной собственности и квартирных товариществах, собственники квартир имеют право принимать решения без созыва общего собрания. Этим стоит воспользоваться для принятия, например, правил внутреннего распорядка или устава квартирного товарищества (kodukord). Оба эти документа не являются обязательными для квартирного товарищества, но их наличие позволяет регламентировать деятельность товарищества и собственника квартиры. Обсуждение таких документов на общих собраниях, где много собственников, практически невозможно, поэтому принятие решения без созыва общего собрания – это хороший способ решения сложной задачи.
Для этого правление отправляет через почтовые ящики или электронную почту (если собственник квартиры сообщил квартирному товариществу свой адрес) проект решения с необходимыми приложениями, например, текстом принимаемого документа, указывая срок, в течение которого собственник квартиры должен представить свою позицию об этом. Если собственник квартиры в течение названного срока не сообщает о том, поддерживает ли он решение или он против него, то считается, что он голосует против решения.
Закон позволяет просто известить собственника квартиры о месте и порядке ознакомления с принимаемыми документами, но лучше послать их персонально каждому. Ориентировочные прямые расходы в случае предоставления документов (например, правил внутреннего распорядка) на бумажном носителе составят всего 1-2 евро на квартиру.
Решение считается принятым, если за него отдано свыше половины голосов собственников квартир, или если действующим уставом не предусмотрено требование большего количества голосов.
По результатам голосования, правление составляет протокол и незамедлительно отправляет его собственникам квартир. Протокол должен содержать: название и местонахождение квартирного товарищества; имя протоколиста; принятые решения вместе с результатами голосования, в том числе имена квартирных собственников, голосовавших за решение; по требованию квартирного собственника, имеющего особое мнение в отношении решения – содержание его особого мнения; иные обстоятельства, имеющие существенное значение в отношении голосования. Позиции квартирных собственников являются неотъемлемой частью протокола о голосовании.
Но все-таки вопросы, требующие живого обсуждения – например, выборы правления товарищества – лучше решать, созвав общее собрание в обычном порядке.
Igor Bogatõrjov
ABC Haldus OÜ
Kinnisvarahaldur
info@abchaldus.ee
www.abchaldus.ee