01.01.2018 jõustunud korteriomandi- ja korteriühistuseadus ühendas kaks varasemat: korteriomandi- ja korteriühistuseaduse. Kas uus seadus toob rahu majja või hakkame endiselt ootama üldkoosolekut, nüüd juba korteriomanike koosolekut (uue terminoloogia järgi) kui kõikide probleemide ainuvõimalikku lahendajat?
Pean teile pettumuse valmistama: imet ei sünni. Konfliktsituatsioonide lahendamise uusi mehhanisme seadus ette ei näe, st erimeelsusi lahendab jälle tsiviilkohus. Teisi, kohtuväliseid võimalusi enamuse otsuste vaidlustamiseks ei ole. Enamgi veel, suurt pinda omavate korteriomanike hääl on muutunud väiksemat pinda omavate korteriomanike häälest kaalukamaks.
Lihtne loogika ütleb: ei tasu kohtusse minna nende probleemidega, mida saab lahendada juba varases staadiumis. Arukas on kasutada instrumendina neutraalset isikut, kes ei ole ühistu liige ning ei lase vähemuse arvamust eirata. Paljudel juhtudel võib see olla kvalifitseeritud majahaldur. Majades, kus on ametis majahaldur, tekib palju harvemini tõsiseid lahendamatuid erimeelsusi ja palju sagedamini aitab just majahaldur eri arvamusel olevatel pooltel kompromissile jõuda.
Kompromissile ei jõuta kohe. Selleks tuleb pidevalt suhelda ja mõtteid vahetada, mis tähendab sisuliselt korteriühistu juhatuse, korteriomanike ja halduri koostööd ehk igapäevast jooksvat tööd. Ja korteriühistu üldkoosolek on juba selle töö tulemus. Aga uus seadus otsuste lahendamisse erilisi muutusi ei too.
Новый закон и мы
Вступивший в силу с 01.01.2018 года Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе объединил два ранее действующих: о квартирной собственности и о квартирном товариществе. Принесет ли новый закон мир и покой в наши дома или мы по-прежнему будем ждать общего собрания, теперь уже собрания собственников квартир (по новой терминологии), как единственную возможность разрешения всех накопленных проблем?
Должен вас разочаровать: чуда не произойдет. Каких-то новых механизмов для разрешения конфликтных ситуаций Закон не предусматривает, т.е. снова разногласия решает общегражданский суд. Других, внесудебных, возможностей опротестовать решения большинства не существует. Более того, голос обладателей квартир с большей площадью стал «тяжелее» голоса собственников квартир с меньшей площадью.
Простая логика подсказывает: не стоит доводить до суда проблемы, которые можно разрешить на ранних стадиях. Разумным будет использовать нейтральное лицо, не являющееся членом товарищества, как инструмент, не позволяющий пренебрегать мнением меньшинства. Во многих случаях это может быть квалифицированный управдом (majahaldur). В домах с управдомом гораздо реже возникают серьезные, неразрешимые разногласия и гораздо чаще именно управдом помогает найти компромисс между несогласными сторонами.
Копромисс находится не сразу. Для этого требуется постоянное общение и обмен мнениями, а по сути, сотрудничество правления квартирного товарищества, собственников квартир и управляющего; то есть, обычная текущая ежедневная работа. И общее собрание квартирного товарищества – это уже итог этой работы. А новый закон в сфере принятия решений особых изменений не принесет.
Igor Bogatõrjov
ABC Haldus OÜ
Kinnisvarahaldur
info@abchaldus.ee
www.abchaldus.ee