Paljud kes puutuvad kokku remondiga korteris soovivad midagi ümber ehitada: ühendada köögi elutoaga, teheks selleks seina ava; viia köögi teise tuppa; laiendada vannituba; teha mõned seinad juurde; laiendada olemasolevaid avasid; paigaldada kamin; ühendada või eraldada kortereid ja kui see on juba tehtud, siis kuidas see seadustada. Antud artiklis käib jutt just nendest aktuaalsetest probleemidest ning sellest kui valutult neid saab lahendada.
Kui te olete alustanud ümberplaneerimist, siis on hädavajalik juba algstaadiumis läbi mõelda, mida te konkreetselt soovite ja kohe alguses kasutada professionaalse inseneri konsultatsiooni.
Algatuseks pöördume Ehitusseaduse poole (edaspidi ES).
1. Ehitusseadusest lähtuvad nõuded
Vastavalt ES §2 p.6 mõistetakse ehituse all:
a) ehitusarendus,
b) ehituse laiendus,
c) ehituse rekonstruktsioon,
d) ehituse tehnosüsteemide muutmine (vesi, kanalisatsioon, küte, ventilatsioon, gaas, elekter), kaasa arvatud nende osaline muutmine,
e) ehituse lammutamine;
Vastavalt ES §2 p.8 mõistetakse ehituse rekonstrueerimise all tugikonstruktsioonide muutmist, samuti konstruktsiooni tugevdavate ja kandvate talade muutmist või vahetamist;
Vastavalt ES §12 p.1 tohib ehitada ainult vastavalt ehitusprojektile;
Vastavalt ES §12 p.2 tuleb ehituse alustamiseks omada ehitusluba;
Vastavalt ES §12 p.3 tohib ehitusega tegeleda ehitusfirma, millel on vastavad litsentsid;
Vastavalt ES §22 p.1 on ehitusloaks kohaliku omavalitsuse kooskõlastus;
Vastavalt ES §25 (2) pikendatakse ehitusluba kui kahe aasta jooksul alates selle saamisest ei ole ehitustööd alanud.
Ülaltoodust tuleb korteri ümberplaneerimisel koostada projekt ja saada vajadusel ehitusluba kui ehituse ajal:
● lammutatakse täielikult või osaliselt seinad (kandvad või mitte kandvad);
● suureneb korteri üldpind;
● muutub seinte asetus (põrandate konstruktsioon, korterite vahelised seinad);
● muutuvad tehnosüsteemid (elekter, vesi, kanalisatsioon, ventilatsioon, gaas).
2. Tegevuste järjekord ümberplaneerimisel
1) Võimaluste hindamine
Esmajärjekorras on soovitatav pöörduda kogenud projekteerija poole, kes võib teie soovide alusel anda eelkonsultatsiooni ja määrata edasiste tegevuste järjekorra. Eelkonsultatsioonide käigus selgub ka, milliseid spetsialiste tuleb kaasata, et saavutada soovitud tulemus lühima ajaga
Tööd kergendab kui olemasolev korteriplaneering on juba käes. Korteri plaani võib võtta linnaarhiivist või kohaliku omavalitsuse arhiivist. Õigeaegselt tehtud ettevalmistustööd säästavad raha ja närve. Soovitatav on planeeritud töödest teavitada ühistut ja haldusfirmat.
2) Vajalike eeltingimuste ja lepingute saamine.
Enne projekteerimise alustamist on mõnedel juhtudel (näiteks korterite ühendamise ja eraldamise korral) vajalik võtta kohalikult omavalitsuselt projekteerimise üldtingimused. Selleks tuleb minna kohalikku omavalitsusse ja täita avaldus, milles tuleb tuua välja planeeritavad tegevused. Vastavalt ES §19 p.2 (3) antakse projekteerimise tingimused välja 30 päeva jooksul alates avalduse andmisest.
3) Projekti tellimine ja vajalike kooskõlastuste saamine
Kui projekteerimise tingimused on väljastatud, siis nendes on toodud riiklikud organisatsioonid, millega tuleb projekt kooskõlastada (Tuletõrje, kohalik omavalitsus jne).
Kooskõlastamine on tavaliselt lisatöö ja projekteerijaga lepitakse eelnevalt kokku, kes millise kooskõlastamisega tegeleb.
4) Kooskõlastamine majaomanikuga
Vastavalt ES §23 p.1 on ehitusloa saamise tähtsaks tingimuseks ehitusprojekti kooskõlastamine enamiku korterite omanikega, kooskõlastuse võib kinnitada ka korteriühistu üldkoosolekul.
Vaatleme neid kahte võimalust eraldi:
a) Kokkulepe omanikega
Mõnikord on kaks või isegi kolm maja ehitatud ühele maaüksusele – see tähendab et tuleb koguda enamik allkirju kõikidest majadest, mis sellel ühel territooriumil asuvad. Algatuseks tuleb saada omanike nimekiri – selle info saab kuni 20 lehekülje ulatuses tasuta lähimast kinnistusraamatu osakonnast (iga lisalehekülg maksab). Infot omanike kohta saab ka internetist, kuid see teenus on väga kallis (1 euro/korter). Edasi tuleb ette valmistada spetsiaalne ankeet kooskõlastuse kohta ja minna mööda kortereid allkirju koguma. Selle tegevuse juures on kõige raskem – korrektselt selgitada ja välja kannatada äraütlemisi. Kui teil on ajast kahju või tunnete ebakindlust, siis on soovitav kaasata spetsialistide abi, kes saaksid aidata allkirjade kogumisel. Selle mooduse miinus on – see võib mõnikord ajaliselt venida. Pluss – nõusolekud võib saada vähima planeeritud ajagfa, mis võimaldab remondil mitte pikka aega edasi lükkuda.
b) Projekti kinnitamine korteriühistu üldkoosolekul
Antud valiku puhul puudub vajadus kortereid läbi joosta vaid tuleb oodata üldkoosoleku otsust. Kindlasti tuleb eelnevalt ettevalmistada kogu projektdokumentatsioon. Samuti tasub vähemalt 2 nädalat enne üldkoosoleku toimumist kirjutada ühistule avaldus, et teie projekti kooskõlastamine lülitataks koosoleku päevakorda. Tavaliselt ei kogune esimesele koosolekule vajalik kvoorum ja seetõttu võetakse otsus vastu teisel koosolekul. Selle variandi miinuseks on – koosolekud toimuvad väga harva ja mitte alati ei lange korteri valdaja soov remonti teha kokku ühistu koosoleku pidamise graafikuga. Plussiks, nagu juba ülal mainitud on võimalus hoida kokku aega ja närve enamuse korterite läbikäimise vältimisest.
5) Ehitusloa saamine. Peale seda kui kõik projekti kooskõlastused on saadud tuleb tasuda riigilõiv (tavalisel korteri ümberplaneerimisel on riigilõiv 32 eurot) ja anda inseneri poolt kinnitatud projekt ülevaatamiseks kohalikku omavalitsusse (Tallinnas tegeleb sellega Linnaplaneerimise amet). Avalduse läbivaatamine võtab vastavalt ES §23 p.8 aega 20 päeva.
6) Ehitustööde algus, täitmine ja lõpetamine vastavalt ES §29 p.7 (6) ja (7). Ehitustööde algusest tuleb teavitada kohalikku omavalitsust, täites vastavasisulise ankeedi, kus tuleb märkida ehitaja ja ehitusjärelvalve andmed. Peale ehitustööde lõppu on vajalik, et tehniline järelvalve kontrolliks ehitustööde vastavust projektdokumentatsioonile.
7) Ekspluatatsiooniloa vormistamine. Lõppakordiks on kõikide vajalike dokumentide vormistamine. Ehitaja poolt peavad olema vormistatud ehituspäevikud ja vajadusel varjatud tööde aktid. Kogu dokumentatsioon peab olema kinnitatud tehnilise järelvalve poolt. Seejärel tasutakse riigilõiv (korteri tavalise ümberplaneerimise korral on see 32 eurot) ja antakse dokumendid kohaliku omavalitsuse ehitusosakonda. 20 päeva möödudes vormistatakse kasutusluba.
Structure Engineering OÜ,
www.civilengineering.ee
Перепланировка квратиры
Многие, сталкиваясь с ремонтом в квартире, желают что-то переделать: объединить кухню с жилой площадью, проделав проем в стене; перенести кухню в другую комнату; расширить ванную комнату; снести некоторые стены; расширить существующие проемы; установить камин; объединить или разъединить квартиры, а также если у вас все сделано, как это можно узаконить. В этой статье пойдет речь как раз об этих насущных проблемах и как безболезненно их можно решить.
Если вы затеяли перепланировку, тогда вам необходимо продумать на начальной стадии, что вы конкретно хотите и уже здесь желательно воспользоваться консультацией профессионального инженера.
Для начала обратимся к Закону о Строительстве (далее ЗС).
1. Требования исходящие из Закона о Строительстве
Согласно ЗС §2 п.6 , под строительством подразумевается:
а) воздвижение строения,
б) расширение постройки,
в) реконструкция строения,
г) изменение техносистем (вода, канализация, отопление, вентиляция, газ, электричество) строения, в том числе и частичная их замена;
д) снос строения;
Согласно ЗС §2 п.8, под реконструкцией строения подразумевают изменение ограждающих конструкций, а также изменение или замена несущих или задающих жесткость конструкций;
Согласно ЗС §12 п.1, строить можно на основании строительного проекта;
Согласно ЗС §12 п.2, чтобы начать строить, необходимо иметь разрешение на строительство;
Согласно ЗС §12 п.3, строить может строительная организация у которой есть соответствующие лицензии;
Согласно ЗС §22 п.1, разрешением на строительство является согласование местного самоуправления;
Согласно ЗС §25 (2), разрешение на строительство будет просрочено, если в течение двух лет с момента его получения не начнется стройка.
Из вышеперечисленного при перепланировке квартиры необходимо составить проект и получить при необходимости разрешение на строительство, если во время стройки:
● ломаются полностью или частично стены (несущие или ненесущие);
● увеличивается общая площадь квартиры;
● меняются ограждающие конструкции (конструкции полов, межквартирные стены);
● меняются техносистемы (электричество, вода, канализация, вентиляция, газ).
2. Последовательность действий при перепланировке
1) Определение возможностей.
В первую очередь желательно обратиться к опытному проектировщику, который на основании ваших пожеланий может дать предварительную консультацию и определить ход дальнейших действий. Также при предварительной консультации станет известно, каких специалистов необходимо будет подключить, чтобы достичь желаемого результата в кратчайшие сроки.
Сильно облегчит работу, если на руках уже будет существующая планировка квартиры. План квартиры можно взять в городском архиве, либо в архиве местного самоуправления. Вовремя проделанная подготовительная работа сэкономит время и нервы. Желательно о планируемых работах оповестить товарищество и управляющую фирму.
2) Получение необходимых предварительных условий и согласований.
Перед началом проектирования в некоторых случаях (например, объединение или разъединение квартир) необходимо взять от местного самоуправления условия на проектирование. Для этого необходимо сходить в местное самоуправление и заполнить бланк-заявление, в котором указываете планируемые действия. Согласно ЗС §19 п.2 (3) условия на проектирование выдаются в течении 30 дней с момента подачи заявления.
3) Заказ проекта и получение необходимых согласований.
Если были выданы условия на проектирование, то в них указаны инстанции с кем необходимо согласовать проект (Пожарный департамент, местное самоуправление и другие). Согласования обычно является дополнительной работой и с проектировщиком оговаривается заранее кто и какими согласованиями будет заниматься.
4) Согласование с собственниками дома.
Согласно ЗС §23 п.1 важным условием получения разрешения на строительство является согласование строительного проекта с большинством собственников квартир, в также согласование возможно утвердить на общем квартирном товариществе.
Рассмотрим отдельно эти две возможности:
а) Согласование с собственниками.
Иногда два, а то и три дома стоят на одной закрепленной земле – это означает, что необходимо собрать большинство подписей со всех домов, стоящих на одной территории. Для начала необходимо получить списки собственников (до 20 листов выдается бесплатно). Их можно получить в ближайшем отделении крепостной книги. Можно также получить информацию о собственниках по Интернету, но эта услуга обойдется дорого (1 евро – квартира). Далее необходимо подготовить специальный бланк для получения согласований и пойти по квартирам собирать подписи. Самое сложное в этой процедуре – корректно объяснить и вытерпеть отказы. Также, если вам жалко времени или вы чувствуете неуверенность в вопросе, желательно привлечь специалистов, которые могли бы помочь вам со сбором подписей. Минус этого варианта в том, что иногда процедура может затянуться. Плюс – можно собрать согласования в ближайшее запланированное время, что позволяет не откладывать ремонт в долгий ящик.
б) Утверждение проекта на квартирном товариществе.
При этом варианте нет необходимости обходить все квартиры, но нужно ждать решения общего собрания. Всю проектную документацию необходимо подготовить заблаговременно. Также следует как минимум за две недели написать заявление в товарищество, чтобы в повестку дня внесли согласование вашего проекта. Обычно на первом собрании собрать кворум не получается, поэтому решение чато принимается на втором. Минус этого варианта – собрания проходят очень редко, и желание владельца квартиры начать делать ремонт не всегда совпадает с графиком проведения собрания. Плюс, как уже говорилось выше, в том, что этот вариант позволяет сэкономить время и нервы, тратящиеся при обходе квартир.
5) Получение разрешения на строительство.
После того как получены все согласования на проект, необходимо оплатить госпошлину (при обычной перепланировке квартиры она составляет 32 евро) и отдать заверенный инженером проект на рассмотрение в местное самоуправление (в Таллинне этим занимается Департамент Планирования). Рассмотрение ходатайства согласно ЗС §23 п.8 занимает 20 дней.
6) Начало, выполнение и окончание строительных работ.
Согласно ЗС §29 п.7 (6) и (7) о начале строительных работ необходимо оповестить местное самоуправление, заполнив соответствующий бланк, где необходимо отметить данные строителя и технического надзора. После выполнения строительных работ необходимо, чтобы строительный надзор проверил соотвествие строительных работ согласно проектной документации.
7) Оформление разрешения на экплуатацию.
Финальным аккордом станет оформление всех бумаг. Со стороны строителя должны быть оформлены строительные дневники и, при необходимости, акты скрытых работ. Вся документация должна быть заверена техническим надзором.
После этого оплачивается госпошлина (при обычной перепланировке квартиры она составляет 32 евро) и подаются документы в строительный отдел местного самоуправления. Через 20 дней после подачи оформляется разрешение на эксплуатацию.
Structure Engineering OÜ,
www.civilengineering.ee